新築建売、どれを選べばいい？｜価格と間取り図だけでは分からない、比較のポイント

1 建物の性能は説明の根拠まで確認する

見学では、キッチンや床材、外観などに目が向きやすいものです。あわせて、耐震性や断熱性など、見た目では分からない性能も確認しましょう。

例えば、次のような点です。

• 耐震等級はいくつか、その説明を確認できる資料はあるか
• 断熱等性能等級や、窓・断熱材の仕様はどうなっているか
• 住宅性能評価書を取得しているか、取得している場合は何を評価しているか

住宅性能評価書には、設計図書を審査した「設計住宅性能評価書」と、施工段階・完成段階の検査を経た「建設住宅性能評価書」があります。どちらがあるのかを確認すると、評価の範囲を把握できます。^［1］

資料の数字をそろえて比較すれば、価格差に建物の仕様がどのように関わっているのかを考えやすくなります。

2 敷地と間取りを実際の暮らしに当てはめる

間取り図に「駐車場」「冷蔵庫置場」「6畳」と書かれていても、使いたい車や家電、家具が無理なく収まるとは限りません。

建物の外側から室内まで、実際に使う場面を思い浮かべながら確認してみましょう。

隣地との高低差は将来の建て替えにも関わる

隣地との高低差が大きい土地では、所在地の「がけ条例」の対象になるかを確認しましょう。

松戸市・柏市がある千葉県では、原則として、高さ2mを超え、傾斜が30度を超える土地が条例上の「がけ」に当たります。硬岩盤の除外などもあり、高低差だけで適用を判断することはできません。^［2］

対象になる場合は、この建売住宅が、どのような方法で条例に適合しているのかが確認点です。

安全な擁壁を設けているのか、建物を離しているのか、建物側に特別な構造上の対策をしているのか。確認申請の資料などで確かめましょう。

その方法を把握すると、将来の建て替えでも特別な工事が必要になりそうか、通常より建築費が高くなる可能性があるかを考える材料になります。

境界塀は状態と所有関係をセットで確認する

隣地との境にある境界塀については、傾き、越境、大きなひび割れがないかを確認するとともに、誰が所有し、管理する境界塀なのかも確かめましょう。

隣地との境界が境界塀の中央にある場合などは、共有となっていることがあります。ただし、位置だけで共有と断定せず、境界確認書や隣地との合意資料などで所有関係を確認することが大切です。

共有の境界塀では、将来の大きな補修や造り替えについて、隣地所有者と話し合い、工事内容や費用負担を調整する必要が生じます。

購入する物件の所有者が単独で所有している境界塀なら、自分の判断と費用負担で補修・再構築を計画しやすくなります。その場合も、法令や安全性の確認、工事に伴う隣地との調整は必要です。

隣地の建物と日常の住環境も見る

購入する建物が新しくても、隣地の建物の状態によっては、影響を受けることがあります。

隣地の住宅が著しく老朽化している場合には、地震や台風の際の崩落・傾き、屋根材や外壁材の落下などが、購入する住宅に被害を及ぼす可能性があります。

また、隣地の庇や屋根の雨樋、バルコニー手摺や室外機などが、空中で越境している場合があるので、合わせて確認しましょう。

気になる点があれば、売主や仲介会社に確認しましょう。

また、可能であれば、隣にどのような方が住んでいるのか、日常のご近所付き合いの様子なども確認できると安心です。売主や仲介会社が把握している近隣トラブルの有無も、確認しておきたい点です。

駐車場は使える寸法と出し入れの両方を確認する

一般的な乗用車の駐車スペースは、幅2.5m×奥行き5mを一つの目安に確認します。幅が2.7m以上あれば、乗り降りの余裕を確保しやすくなります。

測るときは境界塀や雨樋、柱などの出っ張りを除いた、実際に駐車に使える寸法（有効寸法）で測りましょう。

車種によって必要な広さは変わるため、ご自身の車の寸法と、ドアや後部扉を開けるスペースも照らし合わせます。

合わせて、前面道路の幅や、電柱・道路標識の位置も確認します。駐車枠に車が収まっても、出し入れしにくいことがあるため、可能なら実際の車で試しておくと安心です。

基礎の高さは点検や湿気対策の視点で見る

一般的なべた基礎・布基礎では、告示による仕様規定で、基礎の立ち上がりの地上部分を30cm以上としています。^［3］

しかし、床下点検のしやすさや、地面からの湿気・雨水のはね返りの影響を抑える観点から、できれば40cm以上あるかを確認したいところです。^［4］

点検のしやすさは、基礎の高さに加え、床下で実際に動ける高さや配管の配置、点検口の位置なども関わります。

部屋の広さは畳数に加えて幅を見る

同じ畳数の部屋でも、細長い形と、幅に余裕のある形では、家具の置きやすさや広さの感じ方が変わります。

当社では、リビングや寝室の幅について、設計寸法2,730mm以上を一つの目安にしています。それより狭いと、家具を置いた際に室内動線が狭くなったり、圧迫感を感じたりすることがあります。

3,640mm以上の幅があると、同じ面積でもゆとりを感じやすくなります。

ここでいう設計寸法は、柱や壁の中心間の寸法です。室内で実際に使える幅はこれより小さくなるため、家具の寸法と実際の室内寸法も確認しましょう。

カーテンレールとエアコンの位置を合わせて確認する

新築建売住宅では、カーテンレールが標準で付いていないことが多く、別途取り付ける場合があります。

その際に、カーテンレールとエアコンの設置場所が重なり、予定した位置にエアコンを取り付けられないことがあります。

カーテンレールを依頼する前に、エアコンの設置場所の写真を撮り、壁の長さを測って、予定している機種を設置できるか事前に電気屋さんに確認しておきましょう。

また、室外機につなぐスリーブの穴を適切に開けることができるかも、合わせて電気屋さんに事前に確認しておきましょう。

大型家電は置場までの搬入経路も確認する

冷蔵庫や洗濯機は、設置予定の機種が置場に収まるかを確認します。メーカーが指定する放熱や扉の開閉、給排水接続のためのスペースも含めて考えましょう。

あわせて、玄関、廊下、階段などを通り、設置場所まで運び込めるかも確認します。

特に2階にリビングがある住宅では、大型冷蔵庫が階段の曲がり角を通って2階まで上がれるかが確認点です。

階段の幅だけでなく、階段手摺の出幅、曲がり部分や天井の高さも関わります。購入前に家電販売店や搬入業者へ図面・寸法を伝えて確認すると、追加の搬入費用や機種変更が必要になる可能性も把握できます。

3 価格差は入居と維持管理まで含めて考える

候補の価格を比較するときは、入居までに必要な費用もそろえてみましょう。

物件価格と購入時の諸費用に加え、カーテンレール、エアコン、照明、網戸などについて、どこまで標準で含まれているかを確認します。必要に応じて、追加工事や大型家電の搬入費用も見込みます。

購入後は、ローン返済に加えて、税金、保険、建物の修繕費などがかかります。隣地に崖があり、擁壁がある物件では、その維持管理についても考えておきたいところです。

価格の安い候補でも追加費用が必要な場合があり、価格の高い候補には、ご家族が重視する仕様や設備が含まれている場合があります。

「何に費用がかかり、その違いを自分たちはどのくらい重視するか」を整理すると、価格差を判断しやすくなります。

候補の違いをご家族の優先順位に結び付ける

ここまでの確認点を、候補ごとに同じ基準で見比べてみましょう。

ご家族によって、重視する点は違います。

気になる点がある物件でも、対策の方法や必要な費用を確認できれば、納得して選べる場合があります。判断に必要な資料がそろっているか、まだ確認が必要な点は何かを整理してから、候補を絞っていきましょう。