新築と中古の一戸建て、どちらを選ぶ？ リフォーム・修繕費を含めた比べ方

松戸市・柏市で、新築と中古を見比べているご家族へ

「新築がいいけれど、毎月の返済が心配」

「中古なら予算を抑えられそう。でも、買ったあとにいくら必要？」

比較しにくいときは、きれいに暮らすために希望するリフォームと、建物を維持するために必要な修繕を分けて考えます。この記事では、入居までの費用をそろえ、ご家族の予算で比べる手順をお伝えします。

1．新築と中古は、費用をそろえて比べる

物件価格＋希望する工事＋必要な修繕＋追加設備＋購入諸費用

この5項目を確認してから、自己資金と毎月の返済を比べます。

手順① 中古で、新しくしたい部分を決める

「キッチンは替えたい」「浴室は今のままで使いたい」。まず、ご家族の希望を分けます。

例えば、築30年程度・延べ面積100㎡の家で、浴室・洗面台・キッチン・トイレ2か所・室内全体のクロスをすべて新しくする場合。本記事では、約340万円を仮予算にした比較例を紹介します。^{1・2・3・4・5}

この5点をすべて工事する場合の仮予算です。 交換済みで希望に合う設備や、そのまま使いたい部分の費用は加えません。建物の修繕費は、この金額とは別に確認します。

手順② その家に必要な修繕を確認する

例えば、天井に雨染みがあれば、クロスを張り替える前に、雨漏りの履歴と原因を確かめます。見た目を整える工事と、原因に対応する工事を分けることが大切です。

延べ面積100㎡前後の家で、屋根・外壁の塗り直しが必要と分かり、塗装で対応できる状態なら、次の比較では約130万円と仮定します。成約データの目安は税込換算で約110〜154万円です。¹²

すでに塗装済みで、今回の塗り直しが不要なら加えません。 雨漏り修理、屋根の葺き替え、構造部分の補修などが必要なら、その内容で別に見積もります。

※約130万円は塗装の例です。給湯器交換、配管全体の更新、耐震・断熱改修、石綿対応などは含みません。工事範囲・足場・下地補修を確認し、入居前に必要な修繕と将来の維持費を分けて考えます。

手順③ 新築の追加工事と、双方の諸費用を加える

新築建売でも、カーテンレール・網戸・テレビアンテナが別途になる物件があります。販売価格に含まれるかを、設備仕様書などで確認します。

3点を追加する場合、本記事の比較では公開価格を参考に約20万円と仮定します。公開下限価格を丸めた金額なので、窓の数・サイズや電波状況によって見積もります。¹³

工事の条件を決めて比較すると

松戸市の掲載価格を参考に、新築4,500万円、中古3,000万円と仮定します。中古は築30年前後・延べ面積100㎡前後の説明用の例です。市内の平均価格を示すものではありません。^14・15・16

※価格・工事費・諸費用を設定した仮定例です。実在物件の見積もりや当社の施工実績ではありません。新築の水回り・内装には追加工事を希望しない条件です。

この条件では、工事費などを加えた差は1,050万円です。

工事済みで希望に合う部分は費用を除き、別の修繕が必要なら加える。 同じ築年数でも、工事の内容と購入総額は変わります。

実際には、契約・借入条件による諸費用、エアコン、カーテン生地、家具・引越しなども双方に加えます。通勤・通学圏や土地・建物の広さも照らして比較します。

手順④ 毎月の返済と、手元に残るお金を比べる

総予算が見えたら、同じ自己資金額・金利・返済期間で比較します。そのあと、それぞれの物件に実際に使えるローン条件を確認します。

工事費を自己資金で払うか、購入に伴うリフォーム費を住宅ローンに含められる銀行・商品を検討するか。返済額と、生活費・教育費に残したいお金を一緒に考えます。⁷

2．金額と合わせて、暮らしやすさを比べる

価格差が見えたら、ご家族が大切にしたい暮らしと照らします。

工事の準備を減らしたいなら、リフォーム済み中古も

工事内容が希望に合えば、入居前の準備と予算を考えやすくなります。交換済みの設備と、残っている修繕を確認しましょう。売主の責任の対象・通知期限・別途の保証も、契約書で確かめます。¹⁰

3．建物と家計を、一緒に確認する相談

「夫は返済額が気になる。私は建物の古さが気になる」

気になる点が違うときも、両方を同じ購入計画の中で考えます。ご相談では私・岩﨑卓也が、その家で何を確認するか、工事にどのくらい予算を見込むか、返済と手元資金をどう考えるかをお手伝いします。

目視では確認できる範囲に限りがあるため、必要な調査や工事見積もりにつなげます。当社が仲介する物件の正式なインスペクションは、中立性を確保するため、第三者の調査機関に依頼する方針です。調査は別途有償です。⁶